Derecho del inquilino de una vivienda con un contrato de alquiler

Tener dudas acerca de los derechos y obligaciones del inquilino cuando hablamos de un contrato de alquiler de vivienda es muy común. Por eso, hoy hemos decidido recopilar toda la información sobre el derecho del inquilino para despejar dudas a ambas partes del contrato.

España es un país de propietarios, pues aproximadamente el 80% de la población española es propietaria de una vivienda, un porcentaje muy superior al de otros países de nuestro entorno en los que el régimen de alquiler es mucho más frecuente.

Si vives de alquiler o quieres conocer más a fondo todo sobre el derecho del inquilino en 2018, antes de acudir a un abogado inmobiliario, sigue leyendo.

¿Qué es en derecho ser un inquilino?

En derecho, un inquilino es aquel puede ocupar una vivienda en renta por su propietario. Además es la persona que debe pagar dicho alquiler y de restaurar todos quellos daños que haya propiciado a la vivienda.

Inquilino y arrendador, o arrendador y arrendatario tienen deberes y obligaciones que están marcadas en el contrato que firman ambos.

De manera general, a no ser que el contrato marque lo contrario, el casero debe hacerse cargo de pagar el IBI, la comunidad de vecinos, la tasa de basuras, el seguro de la casa y los seguros de mantenimiento.

Por su parte, el inquilino es el que ha de pagar todo aquellos que pueda medirse con contadores individuales: el agua, la luz, el gas, el teléfono, Internet...

Derecho del inquilino 2019

Una persona se convierte en inquilino cuando firma un contrato de alquiler o arrendamiento.

A partir de ahí se hacen efectivas sus obligaciones y derechos con respecto al uso de la vivienda o local que alquila. Es, por tanto, a partir de ahí cuando puede aplicarse el derecho del inquilino que tiene vigor en este año 2018.

Existe también derecho del inquilino para aquellas personas que no han firmado ningún contrato son los llamados derechos adquiridos, pero esos los repasaremos un poco más adelante.

Algunos de los derechos de los inquilinos cuando firman un contrato de alquiler son los siguientes:

El propietario no puede entrar en la casa sin permiso del arrendador, aunque sea su propiedad.Si lo hace podría demandarle.

Incluso si existe alguna mensualidad pendiente, el propietario no puede acceder a la vivienda. Para volver a tener la casa porque haya incumplido pagos, en caso de que el arrendatario no quiera irse, los pasos a seguir por el arrendador será iniciar un proceso de desahucio y cuando se cancele el contrato por el juez, el propietario podrá acceder libremente a la vivienda.

Un aspecto importante es la duración del contrato de arrendamiento. Es habitual firmar contratos de alquiler con validez de un año, pero en caso de que el inquilino lo desee, el contrato se puede prorrogar de manera obligatoria hasta que el arrendamiento llegue a una duración de 3 años, circunstancia que puede ser vulnerada en caso de que el propietario comunique al inquilino que necesita usar él mismo.

Esta prórroga obligatoria del alquiler podrá extenderse como prórroga forzosa durante tres años más en caso de que ninguna de las partes hubiese notificado a otra su voluntad de no renovarlo.

Si el contrato de alquiler tiene una duración pactada superior a los tres años, el arrendatario podrá desistir del contrato siempre que hubiere durado al menos tres años y haya dado un preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses.

Otro aspecto importante en relación a la duración del contrato de alquiler es que el inquilino siempre podrá irse de la vivienda cuando hayan transcurrido medio año desde el comienzo del contrato, aunque este obligue a ambas partes a mantener una relación contractual por más tiempo. Así lo dicta la Ley de Arrendamientos Urbanos, aunque el inquilino debe notificar al casero su convencimiento.

Si esto se produce, no puede existir penalización irse antes de tiempo, a menos que lo diga el contrato. En cualquier caso, la penalización debe ser menos que una mensualidad por cada uno de los años que no se hayan pagado.

Es importante también el artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, pues en él se establece que el inquilino puede pedir cualquier prueba de que ha pagado la renta. Pero están excluidas formas de pago como el ingreso en cuenta o la transferencia bancaria.

Un último punto interesante es el que hace referencia a la fianza. Es obligatorio en todos los contratos de alquiler abonar una cantidad de dinero en concepto de fianza. Este dinero se entrega al arrendador como garantía de que el inquilino va a hacer buen uso de la propiedad alquilada. Cuando finaliza el contrato, si la vivienda está en condiciones óptimas y siempre que no existen pagos pendientes, tendrá que devolverla.

La fianza es una cuantía que hay que abonar de manera obligatoria en todos los contratos de alquiler. Su importa debe ser, como mínimo, de una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos mensualidades en el arrendamiento para uso distinto de la vivienda. Ambas partes, arrendador y arrendatario, puedes pactar en el contrato de arrendamiento una fianza superior en concepto de garantías complementarias.

Derecho del inquilino sin contrato

Es habitual hablar de derecho del inquilino cuando se ha firmado un contrato, pero en ocasiones se producen situaciones en las que los inquilinos no han firmado un contrato de alquiler, sino que lo que existe es un acuerdo verbal.

Los contratos de alquiler pueden ser simplemente hablados e incluyen derechos como si se tratara algún texto redactado.

Sin contrato de por medio, parece difícil establecer el periodo de duración del alquiler. No obstante, si no hay nada escrito, el artículo 9.2 de la LAU dice que en defecto de pacto, los contratos se entenderán celebrados por un año aquellos que no tuvieran duración o esta fuera indeterminada, sin perjuicio de la prórroga anual para el arrendamiento.

De este modo tenemos que el contrato de alquiler verbal tiene la misma validez, deberes y requisitos que uno escrito.

En este punto es relevante señalar que, si el inquilino quiere abandonar la vivienda antes de lo previsto de manera verbal, el propietario podrá reclamar las rentas pendientes hasta alcanzar los seis meses habitando la vivienda. En el momento de abandonar la vivienda, ambas partes deben dejar claro que resuelven el contrato de alquiler, pues de modo contrario, el arrendador podrá exigir el pago de las rentas no abonadas.

Nuevamente, al no existir contrato que regule esta relación entre propietario e inquilino, lo mejor es que las cuotas se abonen por transferencia bancaria. Así, ambas partes podrán probar el comienzo del contrato. Es aconsejable igualmente que los pagos siempre sean iguales y con la misma periodicidad.

Con respecto a la devolución de la fianza, el inquilino tendrá derecho a ello, pero los trámites se complican. Si el arrendador puede demostrar que hay algún contrato verbal podrá reclamar la fianza y el pago del tiempo que no estará viviendo en la casa, siempre que deje la misma en buenas condiciones.

Derecho del inquilino reparaciones

En cuanto al derecho del inquilino en cuestiones de reparaciones, el casero ha de pagar las averías de la lavadora, la caldera, los grandes electrodomésticos, etcétera. Pero se libra de ello si la avería es mínima o bien se demuestra que la culpa es del inquilino.

Por su parte, el inquilino pagará los daños que él o sus visitas causen en la vivienda alquilada. Existen seguros especiales para inquilinos que cubren estas situaciones. El inquilino es también quien debe ocuparse de pequeños gastos referentes al uso cotidiano del piso.

La clave para saber quién se hace cargo de este tipo de gastos reside en el origen de la avería. Si es por uso ordinario, el coste recae sobre el arrendatario, mientras que si es como consecuencia de un mal uso, un uso negligente, es posible que el responsable de repararlo sea el inquilino.

Si la vivienda debe pasar por un proceso de ejecución de obras que haya sido acordado por una autoridad competente y hagan inhabitable la finca, el arrendatario podrá suspender el contrato sin indemnización alguna. Esta suspensión supone hasta la finalización de las obras la paralización del contrato y, con ello, la suspensión de la obligación del pago de la renta.

Derecho del inquilino en caso de venta

En caso de que el arrendador decida vender la vivienda, el arrendatario tiene preferencia por ley para comprar la propiedad frente a terceros, a no ser que el contrato excluya esa posibilidad. Para que este derecho del inquilino se haga viable, el arrendatario tendrá un plazo de treinta días naturales desde que el arrendador haga firme la decisión de vender la finca arrendada.

Si no existe contrato firmado y solo hay un acuerdo legal entre arrendador y arrendatario, el inquilino podrá beneficiarse del derecho a tanteo siempre que se cumplan los requisitos que se fijan en la LAU.

Aviso de desalojo

Hemos hablado del derecho del inquilino, pero otra cuestión de actualidad tiene que ver con los avisos de desalojo de viviendas alquiladas.

En caso de que el arrendador tenga interés en que el arrendatario no permanezca en el piso, el primer paso a seguir por parte del primero debe ser intentar un acuerdo amistoso con el inquilino para que desaloje la vivienda, antes de iniciar un proceso judicial de desahucio si se han incumplido las cláusulas firmadas en el contrato de alquiler.

El artículo 27.2 de la LAU muestra que el arrendador podrá acabar con el contrato cuando:

• El inquilino no pague el alquiler o la fianza
• Cuando se hagan obras sin el consentimiento del propietario
• Si el inquilino realice actividades que sean negativas o peligrosas para la vivienda o el vecindario.

En todos estos supuestos, el arrendador puede optar por ir a juicio interponiendo una demanda o bien intentar un acuerdo previo con el inquilino.

El proceso amistoso suele ser eficaz en muchos casos, teniendo en cuenta que, en caso de no cumplirse, el propietario tiene la potestad de abrir un proceso judicial contra el inquilino, con las molestias y gastos que esto conlleva.

Ahora sí, ya tienes toda la información importante sobre el derecho del inquilino, así como de sus obligaciones y de todas las cuestiones legales relacionadas con el contrato de alquiler de vivienda.

Historia del alquiler en España

Sin embargo, esto no siempre fue así. En la década de los 50 del siglo pasado, la mitad de la población vivía en régimen de alquiler, eran inquilinos. En los últimos años, la última década, en gran medida como consecuencia de la crisis económica, el alquiler ha sido muy fomentado y el porcentaje de españoles que vive de alquiler ha pasado de un 10% a estar por encima del 20%, en parte porque se han implementado políticas de fomento y ayuda al alquiler.

No obstante, el panorama en el futuro no es muy halagüeño para quienes optan por el alquiler en lugar de adquirir una vivienda ya que la subida del precio de los alquileres en muchas ciudades está impidiendo a muchas familias acceder a contratos a precios económicos.

¿Por qué somos tan amantes de la casa en propiedad en España?

La respuesta es cultural y es una herencia histórica del siglo XX y del franquismo. El que fuera primer ministro de vivienda de la Historia en España, José Luis Arrese, con Franco en el poder, soltó una máxima que ya es historia del sector inmobiliario en España "Queremos un país de propietarios y no de proletarios".

Durante la década de los 60 del siglo pasado España vivió una transformación inmobiliaria que llevó al sector de la construcción a conventirse en una de las bases de la economía española. En 1961 arrancó un plan de vivienda masivo y durante 15 años se edificaron en España casi seis millones de pisos. Esa cantidad es tan elevada que en toda Europa necesitaron tres décadas para construir lo mismo.

Esta idea se mantuvo muy presente en la sociedad española hasta que, tras la crisis económica y la explosión de la burbuja inmobiliaria, muchos españoles comenzaron a ver con buenos ojos el régimen en alquiler, muchos ellos porque se vieron obligados ante la imposibilidad de acceder a una hipoteca.

En la actualidad, más del 22% de españoles vive arrendado, lo que supone un 5% más que en el año 2012, cuando el porcentaje era del 17%. La gran amenaza a la que se enfrentan muchos inquilinos en el futuro más próximo es a la continua subida de precios de los alquileres y la conversión de muchas zonas tradicionales de alquiler en pisos turísticos, que dejan mayor rentabilidad económica a los propietarios.

Esta circunstancia está expulsando a muchas familias del centro de las ciudades y obligándoles a residir en barrios periféricos, donde la burbuja del alquiler todavía no es tan alta y los precios son más asequibles.